CARATTERISTICHE DELLE CASE DI ABITAZIONE
AI FINI DELLE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

§§§

IN AMBITO IMPOSTA DI REGISTRO 
Cessioni effettuate da “privati” o da “imprese” in campo Iva/esente ai sensi dell’art. 10, co. 1°, n. 8-bis), d.P.R. n. 633/1972.
Con effetto dal 1° gennaio 2014, l’aliquota agevolata del 2% si applica ai trasferimenti a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ad eccezione di quelle di  categoria  catastale  A1, A8  e A9,  e agli atti traslativi o costitutivi, della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, ricorrendo le condizioni di cui alla Nota II-bis) all’art.1, Tariffa, Parte Prima, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. [Cfr. art. 1, n. 1, Tariffa, Parte Prima, d.P.R. n. 131/1986]
Ai sensi dell’art. 1, n. 1, Tariffa, Parte Prima del T.U.R., ai trasferimenti aventi ad oggetto case di abitazione di categoria catastale A1, A8 e A/9 e ai trasferimenti di case di abitazione in genere rispetto ai quali non ricorrono le condizioni “prima casa”, si applica l’imposta di registro nella misura ordinaria del 9%.

Tassazione “prima casa”
REGISTRO: 2%
IPOTECARIA : Euro 50
CATASTALE: Euro 50
BOLLO: esente

Tassazione “ordinaria”

REGISTRO:  9%
IPOTECARIA : Euro 50
CATASTALE: Euro 50
BOLLO: esente

IN AMBITO IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO 
Cessioni effettuate da “imprese” in campo Iva/imponibile ai sensi dell’art. 10, co. 1°, n. 8-bis, d.P.R. n. 633/1972
Con effetto dal 13 dicembre 2014, l’aliquota agevolata del 4 % si applica ai trasferimenti a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ad eccezione di quelle di  categoria  catastale  A1, A8  e A9,  e agli atti traslativi o costitutivi, della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, ancorché non ultimate, purché permanga  l'originaria  destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all'articolo  1 della  tariffa,  parte  prima,  allegata   al   testo   unico   delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. [Cfr. n. 21, Tabella A, Parte II, d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, come modificato dall'art. 33, d.lgs. 21 novembre 2014, n. 175, con effetto dal 13 dicembre 2014]
Ai sensi del n. 127-undecies), Tabella A, Parte III, d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633/1972, alle cessioni di case di abitazione non di lusso secondo i criteri  di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2  agosto  1969  , pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969,  anche se assegnate in proprietà o  in  godimento  a  soci  da  cooperative edilizie e loro consorzi,ancorché non  ultimate,  purché permanga l'originaria  destinazione, qualora  non   ricorrano le   condizioni richiamate nel numero 21) della parte seconda della tabella, si applica l’aliquota Iva del 10%.

Da quanto sopra emerge che gli immobili  delle categorie catastali A1, A8 e A9 non identificano le case di abitazione aventi caratteristiche di lusso, ma identificano una specie di case alle cui cessioni non  si rende applicabile il beneficio dell’Iva 4%.
 
Al di fuori del perimetro delle cessioni Iva di “prima casa”, ai fini dell’applicazione dell’Iva ridotta del 10%, continua ad assumere rilevanza la natura non lussuosa delle abitazioni, da determinarsi in base ai criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2  agosto  1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969.

Alle cessioni di case di lusso si applica l’Iva nell’aliquota ordinaria del 22%.

Da tanto discende quanto segue.

1.	le cessioni di case di abitazione classificate  o classificabili nelle categorie catastali A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A11, ricorrendone le condizioni “prima casa”, possono fruire dell'Iva  4%, indipendentemente dalle caratteristiche delle case stesse;

2.	 alle cessioni di una case di abitazioni  classificate o classificabili nelle categorie catastali A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A11, rispetto alle quali non ricorrono le condizioni “prima casa”, l’aliquota Iva applicabile è quella del 22%  o del 10%, a seconda che le case abbiano o non abbiano le caratteristiche di lusso di cui al D.M. 1969;

3.	il meccanismo di cui al punto 2. si rende applicabile anche nelle ipotesi di decadenza dai benefici “prima casa” per mendacio o per alienazione nel quinquennio non seguita da riacquisto entro l’anno di altra casa da destinare a propria abitazione principale;

4.	le cessioni di case di categorie A1, A8 e A9 non possono fruire del beneficio dell’aliquota  4%, ma possono fruire dell’aliquota ridotta del 10%, qualora non rivestano le caratteristiche di lusso di cui al D.M. 1969.

Tassazione “prima casa”

IVA: 4%
IPOTECARIA: Euro 200,00
CATASTALE: Euro 200,00
BOLLO: Euro 230,00

Tassazione  “ordinaria”

IVA: 10% o 22%
IPOTECARIA: Euro 200,00
CATASTALE: Euro 200,00
BOLLO: Euro 230,00

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RTRABACE - 2014

A PARTIRE DAL 13 DICEMBRE 2014 se l'abitazione sia accatastata o accatastabile astrattamente in categoria:
A2, A3, A4, A5, A6, A7 o A11 
occorre guardare alla posizione dell'ACQUIRENTE
NON HA I REQUISITI (SOGGETTIVI) PRIMA CASA
Bisogna andare a verificare, come un tempo, se il bene ricade nei requisiti NON di lusso di cui al vecchio DM del 1969 (dimensioni, piscine, campi da tennis):
* se DI lusso (ex DM del 1969).................IVA AL 22%
* se NON di lusso (ex DM del 1969).............IVA AL 10%

A1, A8 o A9 
NON occorre guardare alla posizione dell'ACQUIRENTE, in quanto l'avere o meno i requisiti soggettivi prima casa è assolutamente irrilevante. Occorre solo verificare se il bene ricade nei requisiti NON di lusso di cui al vecchio DM del 1969 (dimensioni, piscine, campi da tennis):
* se DI lusso (ex DM del 1969).................IVA AL 22%
* se NON di lusso (ex DM del 1969).............IVA AL 10%

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CLAUSOLA
Ai sensi dell'articolo 10 numero 8 bis del DPR 633 del 1972, al presente atto si applica (eventualmente: limitatamente all'appartamento con relative pertinenze subb *** e ***, del prezzo di Euro ***) l'I.V.A., in quanto lo stesso ha ad oggetto il trasferimento di una porzione di fabbricato (non strumentale per natura) costruito (ovvero ristrutturato con lavori eseguiti ai sensi della Legge 457 del 1978 ovvero del Dpr 380 del 2001) dalla società venditrice, i cui lavori sono stati ultimati da meno di cinque anni. 
Di conseguenza, tale atto sconterà le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
IPOTESI NON DI LUSSO
Peraltro, l'IVA è applicabile nella misura ridotta del 10% ai sensi del N. 127 undecies della Tabella, Parte III allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972 N. 633, trattandosi nel caso di specie di casa di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al DM 2 agosto 1969.
IPOTESI DI LUSSO
Peraltro, l'IVA è applicabile nella misura ordinaria del 22%, trattandosi nel caso di specie di casa di abitazione di lusso secondo i criteri di cui al DM 2 agosto 1969.